Главная / Недвижимость / Выдача Титулов (Свидетельства о собственности) на недвижимость Кипра

Выдача Титулов (Свидетельства о собственности) на недвижимость Кипра

Получение титула на недвижимость на Кипре

 

 

  В последние 3 месяца в кипрской прессе для русскоязычного населения шла и идет активная реклама сайта и компании, которая занимается вопросом легализации кипрской недвижимости и содействует в подготовке и подаче документов для получения Титулов на недвижимость . Рекламный модуль и текст рекламы построен так, будто это официальная информация. При этом четких ответов на прямо поставленные вопросы компания и ее представители, как это принято на Кипре, не давали, уклончиво твердили - "мы подготовим документы", "мы подадим их в соответствующие органы". Документация на сайте сделана так, что в случае судебных разбирательств, указанный в рекламе сайт и сама компания не несут никакой ответственности ни за что. В конце концов оказалось, что данный информационный бюллетень составлен одной из многочисленных риэлторских компаний. Да, свод поправок и изменений составлен правильно, но он не учитывает множество нюансов, которые в данном случае обязательно возникнут для получения Титула на недвижимость. С крайне высокой долей вероятности Титул на недвижимость не будет получен по такой схеме. Пользуясь относительной безграмотностью людей, туманностью и труднодоступностью законодательных актов на Кипре, ну и просто "тоже кушать хочется" - таким образом компании привлекали себе клиентов. Никаких гарантий в получении Титулов они не дают. Все, что они делают - это заполняют необходимые бумаги и подают их в соответствующие места. При этом стоимость услуг впечатляет. Не теряйте бдительности, Россия-матушка научила нас думать на шаг вперед и недоверчиво относиться к громким заявлениям всевозможных компаний - так не расслабляйтесь и на Кипре. Большинство услуг, которые предоставляют адвокаты, риэлторские, юридические, посреднические и иные компании, вы можете проделать самостоятельно без значительных финансовых потерь. Их главный  козырь - греческий язык и отсутствие где-либо информации по любым вопросам. В всевозможных бюллетенях, справочниках, брошюрах для туристов или проживающим на Кипре информация преподается таким образом, что вроде и ответили на вопрос, а в тоже время самое важное забыли упомянуть, оставляя таким образом плодородную почву для работы адвокатов и посредников. Ну что ж, сайт RussiaCyprus не имеет таких проблем и является настоящим вашим путеводителем по Кипру. А греческий язык придется вам подтягивать самостоятельно или пользоваться услугами переводчика.

 

ЗАКОН (амнистия) О ЛЕГАЛИЗАЦИИ НАРУШЕНИЙ, В УЖЕ ПОСТРОЕННЫХ И ЗАКОНЧЕННЫХ СТРОЕНИЯХ. ВЫДАЧА ТИТУЛОВ (права собственности) НА ЭТУ НЕДВИЖИМОСТЬ.

После тщательной работы, примерно в течении двух лет, правительство и другие ведомства, играющие важную роль в экономике Кипра, приняли ряд поправок в законодательстве в отношении городского и районного планирования дорог и зданий . Законодательства вступили в силу 8 апреля 2011 года, все сроки в законодательстве основаны на этой дате. Изменения в законодательстве были крайне необходимыми. Во многих случаях, хозяева недвижимости (покупатели) не могли получить Титулы на их недвижимость, так как были нарушены архитектурные планы или условия разрешения на строительство (в случае, если разрешение на строительство уже было выдано). Наличие этих поправок к закону дает право покупателю на легализацию нарушений, сделанных застройщиком и получение раздельного Титула на вашу недвижимость. Эти изменения к закону дают вам возможность в течении 6 месяцев от 08.04.2011 подать на раздельные Титулы, даже если были нарушения в проекте.

 

ОСНОВНЫЕ ПУНКТЫ ПОПРАВОК К ЗАКОНУ О НЕДВИЖИМОСТИ:

  • Становится возможно получить раздельные титулы на вашу недвижимость, даже если у вас есть нарушения, при условии что эти недостатки будут указаны в Титуле.
  • Если вы хотите получить ваши Титулы, без главного заключительного документа – проверки здания строительной комиссией, вы должны подать заявление в Строительный Департамент, в котором должны указать о всех нарушениях, что вы знаете и которые не входили в разрешение на строительство или архитектурные планы. Строительный департамент выдаст заключительный документ от строительной комиссии, в котором будет написано – сертификат без нарушений или сертификат с незначительными нарушениями или сертификат с серьезными нарушениями. Заключительный сертификат будет отправлен в Регистрационный департамент Кипра, для выдачи раздельного титула. В зависимости от того, что будет написано в сертификате строительной комиссии и будет приниматься решение о выдачи титулов – без замечаний или с маленькими замечаниями или решение о запрете выдачи титулов.
  • Выдача Титулов не значит автоматическая легализация нарушений сделанных застройщиком. В случае, когда есть такие нарушения, строительный департамент обяжет застройщика их удалить в принудительном порядке. Что бы недвижимость соответствовала всем первичным планам.
  • Застройщик и инженер обязаны будут проинформировать Строительный департамент о том, что стройка окончена и указать назначение недвижимости. Они так же обязаны указать на нарушения в проекте, если таковые имеются.
  • И застройщик и покупатель имеют право подать на раздельные титулы. Однако, покупатель должен доказать Строительному департаменту, что застройщик не хочет начать или закончить процедуру подачи на раздельные титулы.
  • Раздельные титулы будут выданы на имя застройщика. В случае, если застройщик будет затягивать процедуру перевода Титула на ваше имя, вы имеете право подать в суд и в течение 6 месяцев, по решению суда, Титулы будут переведены на Ваше имя.
  • Все департаменты, которые участвуют в процедуре получения раздельных Титулов, будут общаться между собой, советуясь, какой следующий шаг они будут предпринимать для процедуры легализации здания. Процедура не будет зависеть от застройщика.
  • Строительный департамент имеет право оштрафовать застройщика, если они заподозрят или будут кем то проинформированы о нежелании застройщика вызвать строительную комиссию для сдачи объекта и получении сертификата (Final approval certificates).

 

ЗАКОНЫ КАСАЮЩИЕСЯ СТРОИТЕЛЬНЫХ РАЗРЕШЕНИЙ (РАЗРЕШЕНИЕ НА ПЛАНИРОВАНИЕ)

Постоянно действующее законодательство

  • Период действия для разрешения на планирование зависит от размера строения. Если время не указано, то разрешение действительно в течении 3 лет.
  • Продление разрешения может быть оформлено при подаче заявления в Архитектурный департамент.
  • В случае, если нет ответа из Архитектурного департамента - разрешение на планирование автоматически будет продлено на один год.
  • При изменении назначения недвижимости период действия этого разрешения не может быть больше, чем 8 лет. В случае с большими строениями больше 12 или 18 лет. 

 Временное законодательство

  • Амнистия вступает в силу с 08.04 2011 и предназначается для уже построенных и существующих зданий (для постройки которых были выданы разрешения на планирование или строительство). Если одно из двух разрешений было выдано до 08.04.201, то такое здание называется – существующим.
  • Эти временные законы действительны и в случаях, если эти разрешения были выданы, но уже просрочены.
  • Размер и вид нарушений, которые могут быть легализованы, описываются в законе. Нарушения не всегда будут легализованы. В случае, если это очень большие нарушения, которые не покрываются новым законом, может быть произведено дополнительное расследование Архитектурным департаментом и они могут быть легализованы. 

 Перечень нарушений, которые могут быть легализованы:  

  • Изменения в уже существующих раньше строениях: 
    • Увеличение площади застройки на 30% от разрешенной, из которой только 10% может выйти за разрешенные границы здания.
    • Увеличение высоты, количества этажей.
    • Изменение во внешнем виде здания.
    •  Здания, выходящие за разрешенные границы и здания очень близко расположенные к соседям.
  • Замена назначения недвижимости (в уже существующих небольших строениях) на назначение более подходящее для этого района.
  • В случае, если была нарушена инфраструктура комплекса, не соответствует количество парковочных мест (разрешено до 10%).
  • Этот закон не действует в случае, если на это строение или комплекс, уже была применена амнистия раньше.
  • Заявление может быть подано самим хозяином или застройщиком или лицом, заинтересованным в этом строении, в случае если сам хозяин не хочет этого делать.
  • Эта амнистия действует для различных видов недвижимости: недвижимость для проживания, недвижимость для туризма, недвижимость для коммерции (до 1000 м2). Также подходит для разделения участков. Все другие случаи, не описанные выше должны пройти процедуру подачи заявления на разрешение по застройке (планированию) используя закон № 26.
  • Эта амнистия действует при условии, что каждая “раздельная недвижимость” в комплексе безопасна для соседей и не нарушает их права.
  • В случае, если Архитектурный департамент согласен с нарушениями, то это должно быть сначала опубликовано для информации общественности.
  • Заявления на раздельные Титулы будут рассматриваться комиссией из трех человек. Каждый город имеет отдельную комиссию назначенную Министерством внутренних дел. Решения этой комиссии имеют большую силу и могут изменить или отменить решения Архитектурного департамента.
  • С принятием этой амнистии государство предоставляет возможность, в течении только 6 месяцев, от 08.04.2011, заявить о вашей проблеме и о желании получить раздельные Титулы.В случае, если вы сами строили и у вас есть нарушения – указать, какие нарушения и получить возможность их исправить или легализовать.
  • Заявление и формы содержат общую информацию доказывающую, что в уже построенном до 08.04.2011 здании есть нарушения.
  • Лица, которые не подадут заявление до 07.10.2011 - не смогут, в дальнейшем, воспользоваться правом на амнистию.
  • Если вы подали заявление до 07.10.2011 и показали государству, что вы заинтересованы получить раздельные Титулы, вам предоставят срок в течении 3 лет подать на заключительную проверку строительной комиссии (Final approval certificates) и на получение других необходимых разрешений, если это будет необходимо.
  • В случае, если процент застройки больше, чем в разрешении, то покупатель или застройщик смогут заплатить компенсацию. Расчеты будут произведены Земельным департаментом. Сумма - опубликована Министерством внутренних дел.
  • Если вы должны будете заплатить за какие-либо нарушения по проекту, то в случае подачи заявления в течение первого года, вы имеете право на скидку в размере 20% от всей суммы. В течение второго года – 10%. В течение третьего года – скидка не предоставляется.
  • Все собранные деньги будут направлены в районные муниципалитеты, для улучшения территорий.
  • В некоторых случаях могут быть специальные штрафы, при повышенном проценте застройки.
  • Если ваша недвижимость находится в комплексе, то будет лучше и быстрее, если и другие собственники обратятся за раздельными титулами.
  • Чтобы предотвратить дальнейшие нарушения, Строительный департамент имеет право назначить административный штраф, для владельца (застройщика).

  

ИЗМЕНЕНИЯ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ В СЛУЧАЯХ С ДОРОГАМИ И ЗДАНИЯМИ. 

Постоянно действующее законодательство  

  • Для строений, где есть больше чем одна единица недвижимости, при подаче на разрешение для строительства, застройщик так же, одновременно, должен подать на разделение участков и описать подробно, что конкретно и кому принадлежит. Например, парковочные места, кладовки, общая территория.
  • Если местные районные департаменты нашли небольшие нарушения, то у них есть право выдать разрешение на строительство.
  • По новым законам – застройщик и его главный инженер обязаны сообщить в мэрию (инженерный департамент) об окончании стройки и завершении проекта. Также, по окончании строительства они обязаны проинформировать мэрию о нарушениях, если таковые имеются.
  • Строительный департамент имеет право наложить штраф на застройщиков, которые не выполняют свои обязанности, и не подают на заявления для прихода строительной комиссии, что бы узаконить их стройку. Застройщик обязан немедленно подать это заявление по окончании стройки.
  • Строительный департамент имеет право проверить комплекс или здание или дом и выдать сертификат строительной комиссии даже, если разрешение на планирование и разрешение на строительство были уже просрочены.
  • В сертификате о проверке может быть указано на наличие или отсутствие нарушений.
  • В случаях, с наличием сильных нарушений на проекте, проверочная комиссия имеет право сообщить об этом в Земельный департамент, где будет наложен полный запрет на какие либо сделки с этой недвижимостью.

  Временное законодательство 

  • Эти временные изменения в законе могут помочь легализовать маленькие нарушения в зданиях, которые были построены до 08.04.2011.
  • Временные изменения закона в секции 10D не могут применяться в случаях с гостиничными, индустриальными или коммерческими строениями.
  • Размер и другие параметры нарушений указаны и описаны в законе. Не все нарушения могут быть легализованы.
  • Если права или границы соседей были нарушены, то они имеют право возразить и не согласиться с легализацией нарушений. Решение Строительного департамента должно быть опубликовано для всеобщего обсуждения.
  • Заявление от покупателя должно быть подано в строительный департамент и уже они подготовят рапорт и передадут комиссии, состоящей из 3 человек. В случае, где много единиц недвижимости находятся в одном комплексе, очень важно – что бы подали заявления как можно больше людей.
  • Для каждого региона уже назначены по 3 члена комиссии, которые будут как можно быстрее ускорять процесс проверок и выдачи Титулов.
  • После того, как комиссия проверит заявку, они отправят указание в Строительный департамент, для процедуры выдачи сертификата проверки объекта строительной комиссией (Compliance Certificate).
  • В случае, если процент застройки больше, чем в разрешении, то покупатель или застройщик смогут заплатить компенсацию. Расчеты будут произведены Земельным департаментом. Сумма - опубликована Министерством внутренних дел.
  • Если вы должны будете заплатить за какие-либо нарушения по проекту, то в случае подачи заявления в течение первого года, вы имеете право на скидку в размере 20% от всей суммы. В течение второго года – 10%. В течение третьего года – скидка не предоставляется.
  • Все собранные деньги будут направлены в районные муниципалитеты, для улучшения территорий.

  

ЗАКОН ДЛЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА (ПРОЦЕСС ПОКУПКИ, РЕГИСТРАЦИЯ И ОЦЕНКА)

  • В случае, если срок разрешения на строительство уже истек, то застройщик все еще может подать на раздельные Титулы.
  • В случае, если застройщик не подает на титулы, по каким либо причинам, то по получении заявления от покупателя на получение раздельных титулов – это может сделать директор Земельного департамента. Так же он может это сделать и без заявления, если посчитает нужным. Директор Земельного департамента имеет право наложить штраф на застройщика, который не хочет подавать на Титулы.
  • Строительный департамент выдаст заключительный документ строительной комиссии, в котором будет написано – сертификат без нарушений или сертификат с незначительными нарушениями или сертификат с серьезными нарушениями. Заключительный сертификат будет отправлен в Земельный департамент Кипра, для выдачи раздельного титула. В зависимости от того, что будет написано в сертификате строительной комиссии и будет приниматься решение о выдачи титулов – без замечаний или с небольшими замечаниями или решение о запрете выдачи титулов.
  • Запрет на продажу недвижимости может быть отменен при условии, что все нарушения исправлены и легализованы.